アパート経営はシュミレーションが鍵を握る

　金融危機で不景気の波がドッとおしよせてきた昨今、サラリーマンでも何か副収入がないと安定した生活が送れないという心配がではじめました。残業がなくなり休みも増えたは良いけれど、日本のサラリーマンは残業代で稼いでいる状況だったのに、基本給だけで増えた休日を過ごす費用までカバーするのは一苦労です。独身ならば単身生活贅沢を削ればどうにかなるかもしれません。しかし、家庭をもつ身であれば、そんな悠長なことを言ってる場合でもありません。
　不景気になると、一般的なサラリーマンだけではなく、公務員にまで火の粉が飛んできました。安定の代名詞的な存在であった公務員でさえ、やり玉にあげられ、残業はもちろん、賞与や給与にまで世間の目が触手を伸ばしてきました。

　こんなご時世に将来のことなんて考えられるか、と言う方が多いなか、いいやこんなご時世だからこそ将来のことを考えないと不安で普段の生活なんて送れない、と言われる方がいらっしゃいます。
　年金や保険の問題も解決されないまま、国自体が傾いて、政府に将来を託すことすら困難な時代なのです。であれば私達自身が各々自分の身を守る術を身につけなければなりません。

　そこで私が提案したいのは、少しの投資と誰にでもできる管理業務とで、将来的な安定を得ることができるアパート経営です。

　サラリーマンや公務員では、副収入を得るために、アルバイトやパートなどの副業をはじめるのは、時間的な制約や勤め先の就業条件などによって、非常に厳しいと思われます。また脱サラや独立起業などもリスクが多すぎて一筋縄ではいきません。
　しかしギャンブルのように一撃で稼ぐことを夢見たり、アメリカンドリームのような成り上がりをのぞまない、堅実な安定を望むのであれば、収入だけにとらわれず、自分にとっての『安定』をシュミレーションしなくてはいけません。そのシュミレーションこそが、アパート経営によって構成される、≪ 収入 ＋ 資産形成 ≫という今までサラリーマンや公務員では思いつかなかったシュミレーションなのです。

アパート経営の収支をシュミレーションする

←←←左図はアパート経営のオーナーの年代別グラフです
　アパート経営は収支のシュミレーションが命です。
　それも長期的な収支のバランスをシュミレーションできるかが、非常に重要になってきます。
　現在の生活を安定、または向上させるために、手取りを増やすのか、それとも将来的に資産形成後の収入を増加させるのかは、私達のシュミレーション次第です。私個人的には、現在の収入にはそれほど手を加えず少しでも早く自分の資産にしてしまいたい考えが強いので、ローン返済に重点を置き１円でも利子を安くして将来の収入が多くなるようにするシュミレーションが理想形です。
　小さなお子様がいらっしゃるご家庭であれば、現在の収入を増やし養育にかかる費用にあて、将来的にお子様に手がかからなくなってから資産運用する、といったシュミレーションも可能です。
　どちらも私達自身で選択可能な収入形態であり資産形成のシュミレーションです。このシュミレーションを確かなものにするために、アパート経営の収支をしっかりと把握することが、まず安定への第一歩です。

　それではアパート経営に入門するため必要な収支のシュミレーションとは、いったいどんなものなのでしょうか？

　おおまかに見てアパート経営のシュミレーションに必要な論点は３つに分かれます。
　アパート経営上もっとも重要となる収入・支出・必要経費の３点です。
　この中でも、収入が一番単純で、家賃そのものです。月額の家賃を設定することで、年間家賃や将来的な身入りをシュミレーションすることができます。このシュミレーションを基に支出と必要経費のバランスをとるのが収支と言うことになります。
　支出は、自己資金と借入金に分かれます。シュミレーションで重要になってくるのが、自己資本比率ですが、単純に言い換えると、どこまで自分の欲求をコントロールするか、と言うことにおきかえられます。なぜかと言うと、自己資金を準備する上で、何が必要になるかとシュミレーションしたとき、現金預金はもちろんですが、その他の動産、つまり家電や家具、自動車などの購入費用などがこの自己資金に影響をおよぼしてくるからです。
　地デジのテレビに買い替えようと、３２インチの液晶テレビを選ぶのか、それともどうせ買うなら３７インチにして大画面で楽しもうとするのか、或いは子供が大きくなったとき少しでも快適に移動できるよう新型のワンボックスカーを選ぶのか、それとも安全であれば今の車で問題ないので乗り換えは控えるのか。
　この選択で私達の将来は大きく変動するのです。安定を得るか、それとも欲求を満たすのか、人生という長いスパンでの視点に切り替えれば、おのずとシュミレーションできるはずです。
　それでは必要経費は、と言うと、当然ですがアパートの代金がかかります。これは建物＆土地のことです。ここでは必要経費などと呼んでいますが、これが投資の重要な部分です。経営本質の一つでもあると考えられます。
　私達サラリーマンや公務員が経営に乗り出す入門試験がここです。普段、労働の代価として私達は収入を得ています。しかし経営するということは少なからず何らかの投資を行っているのと違いありません。私達がアパート経営をシュミレーションする上で、まず最初にひっかかる、そして最後までなかなか実感できない部分です。この経費が資産に姿を変えるシュミレーションこそが将来の安定を得るために、アパート経営の中でとても大切なシュミレーションになってきます。
　その他のアパート経営にまつわる必要経費には、諸工事の費用、固定資産の登録費用や保険料などがあげられます。この中でも工事にまつわる費用も水道高熱関連の工事などは資産のうちに入るというシュミレーションもできるのです。

　ここまで説明した内容は、おおまかにアパート経営をとらえた場合の話ですが、かと言ってこの他に細かい部分はあれども、上記の内容を理解するだけで必要十分と言えます。やはり重要なのは収支の把握と理解です。そして何よりも自分自身で将来を設計するシュミレーションです。

シュミレーションから見るアパート経営のメリット

右のグラフはアパート経営に乗り出された方々の年収や職業の割合です。→→→
　それでは、シュミレーションからアパート経営のメリットを見ていきましょう！

①少ない資金からでも始められます
　物件購入の頭金があればアパートローンの利用でアパート経営が始められます。ローンの返済に家賃収入をあて、ローン返済が終了すればそれを利益にした資産形成が可能です。必ずしも、アパート経営にはじめから土地や建物、大きな資金は必要ありません。

②私的年金の確保に有効です
　公的年金や企業年金への信頼度が下がり、回復の見込みが見いだせない昨今、老後の資金を確保する手段のひとつとしてのアパート経営は、毎月安定した収入を期待できますので、私的年金の確保に有効です。

③ローン完済後は土地が無担保で残ります
　ローンを完済すると、土地が残りますので、次の内容で活用できます。

【１】売却して現金収入を得る
　まとまったキャッシュが必要であれば、アパート経営で残った土地と建物はあなたのものなので売却が可能です。現金収入を得ることができます。

【２】再度、アパートを建築する
　再度、新築する場合、すでに土地があるので、建築にかかる費用のみの借入れでアパート経営が可能です。

【３】そのままアパート経営を続ける
　この場合、ローン返済がなくなるので、これまでのように家賃収入からローン返済額を差し引く必要がなくなるため、家賃収入のほとんどが収益としてシュミレーションできます。

【４】住宅用地として一戸建てを建築する
　ローンを完済すれば土地の利用方法は自由です。

④さまざまな節税効果を見込めます
　賃貸アパート経営は税金面でのメリットが大きいのもポイントのひとつです。
　固定資産税は非住宅用地(遊休地や駐車場)の６分の１、相続税も金融資産を相続するのに比べて約４０％もの減額。オーナー様の主な収入が給与所得でも、確定申告により所得税や住民税などの節税が可能です。
　節税効果は購入する物件やオーナー様の収入によって変わります。これらの節税をシュミレーションしての経営も非常に有効です。

⑤万が一のときも、家族に財産と安定収入が残せます
　アパート経営に進出するときに利用するアパートローンには、種類によって『団体信用生命保険』を組み込むことができます。これはアパートオーナー様に万が一のことがあった場合には、この保険からローン残額が支払われ清算するためのものです。清算が終了した賃貸物件のアパート経営自体がそのまま家族のものとなり、引続き家賃収入を得ることができます。
※アパートローンの種類・金融機関の審査によっては別途費用がかかる、もしくは加入できない場合がございます。詳しくはお問合せください。

　ここまで見てきたように、アパート経営には数々のメリットが存在します。かと言ってこれらが実際誰にでも可能であるのかと言うと疑問符がつくのは否めません。しかし、誰でもが可能であると限らないことであるからビジネスチャンスが存在することもまた否定できません。現実的にこれらの知識やノウハウだけでは現在の競争社会では生き残れません。そこで勝ち組になるためにはアパート経営のより良いパートナーの存在がかかせまん。このパートナー選びで成功するか否かがほぼ決まると言えるかもしれません。 　それでは是非一度アパート経営への扉をノックしてみてください。資料請求はもちろん、どんなことでも気軽に丁寧に相談に乗ってくれますので。あとはあなたの気持ち次第です。人生というドラマは一回きり。主役はあなた、監督も脚本家も演出家も…。どのような脚本にするのか、どのように演出するのかも全てはあなたのシュミレーション次第です。